במאמר זה נדבר על השינויים שעברה פתח תקווה מאז המאמר המעמיק שכתבנו ברבעון האחרון של שנת 2018 ממבטו של שמאי מקרקעין בפתח תקווה.
במאמר הקודם דיברנו על פרויקטים רבים אשר מצויים בהליכי הקמה בעיר. בין היתר, דיברנו על הרכבת הקלה, פארקים והתחנה המרכזית המשודרגת העתידית.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על התעסוקה והמלאכה בעיר:
במאמר הקודם הזכרנו את כוחה התעשייתי של פתח תקווה ואת אזורי התעשייה, לרבות תעשייה עתירת ידע.
לאחרונה, שמאי ממקרקעין בפתח תקווה מזהים מגמה כי אחת הערים השכנות שנהנות מכוחה התעשייתי של פתח תקווה, הינה ראש העין, בדגש על שכונת פסגות אפק.
אותה אוכלוסייה צעירה שהגיע לשכונה בעקבות תכנית מחיר למשתכן, בין היתר, מוצאת תעסוקה באזורי התעשייה של פתח תקווה.
כמו כן, תושבי שכונת פסגות אפק בראש העין מרבים לרכוש מוצרים רבים ומגוונים באזור התעשייה סגולה. כח כלכלי זה תורם לחוזקה של פתח תקווה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על פרויקטים של החברה הכלכלית “חלפת”:
החברה הכלכלית של פתח תקווה “חלפת” השלימה חלק מהפרויקטים אשר קידמה בשנים הקודמות ופתח תקווה זכתה לתנופת פיתוח מהותית.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לזהות מגמות פיתוח עירוני והקמת שטחי שצ”פ (שטח ציבורי פתוח).
אחד הפרויקטים שניתחנו במאמר הקודם הינו פרויקט הפארק האקולוגי. כיום הפארק פעיל ומשמש את תושבי שכונת נווה גן בפרט ואת האזור בכלל.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה מודעים לעליית המחירים של הדירות בסביבה עקב הפיתוח המהותי והשיפור ברמת החיים.
הרכבת הקלה:
העבודות על הקו האדום בעיצומן. החפירות מתבצעות לאורך ציר התנועה ז’בוטינסקי ואורלוב זאב.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על היטל השבחה ומס שבח:
היטל ההשבחה:
היטל ההשבחה הינו מס המשולם על זכויות בנייה אשר השביחו את שווי הנכס וטרם נוצלו. לדוגמה, ברשותכם בית פרטי בגודל בנוי של 150 מ”ר. הבית בן 30 שנה ולאחר שרכשתם את הבית אושרה תכנית אשר התירה להקים קומת מרתף בגודל של 80 מ”ר.
שמאי מקרקעין בפתח תקווה הבקיא במס היטל השבחה יידע להקטין מהותית את התשלום בגין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות על ידי “דחייתן”.
מה הכוונה בדחייה? בדרך כלל חייו הכלכליים של בית הנם 60 שנה. לפיכך, ייתכן ומצבו של הבית סביר ואין כדאיות כלכלית להרסו על מנת להקים את המרתף.
לפיכך, שמאי נדל”ן מקצועי יידע “לדחות” את זכויות הבנייה הקשורות למרתף ב – 30 שנים (יתרת חייו הכלכליים).
אם שווי מטר רבוע של זכויות קרקע בקומת הקרקע הינו 8,000 ₪, המקדם למרתף יעמוד על כ – 50%, דהיינו 4,000 ₪ למ”ר רבוע בקומת המרתף.
שמאי נדל”ן משתמשים במקדמי היוון שונים לצורך דחיית ניצול זכויות הבנייה. בדרך כלל ההבחנה הינה בין שיעור היוון למסחר, אשר בדרך כלל גבוה לבין שיעור היוון למגורים, אשר בדרך כלל נמוך היות ומגלם סיכון קטן יותר.
שיעור ההיוון המקובל לשימושי מגורים עומד על 3%. בדחייה לשלושים שנה מתקבל מקדם של כ – 41%.
לפיכך, שמאי מקרקעין בפתח תקווה המתמחה בהיטל השבחה, יחשב את תשלום המס בצורה הבאה:
4,000 (שווי מ”ר זכויות בנייה במרתף) * 80 (כמות המ”ר לבינוי עתידי) * 41% (מקדם הדחייה) * 50% (מס היטל ההשבחה). יוצא שבגין זכויות הבנייה למרתף נשלם אך ורק כ – 65,000 ₪ במקום 160,000 (ללא דחייה).
מס שבח:
מס שבח אינו מתייחס לזכויות הבנייה. מס השבח משולם בגין עליית שווין של המקרקעין.
לדוגמה: רכשנו בית במיליון ₪. עם השנים מחירו עלה (בין היתר עקב תוספת זכויות בנייה) ונכון להיום שוויו 2,000,000 ₪.
השבח שנוצר הינו 1,000,000 ₪.
במקרים מסויימים, כאשר התמורה מושפעת באופן מובהק מזכויות הבנייה ולא עקב עליית מחירים כללית במשק, רשויות המס יכולות לטעון כי העסקה מושפעת מזכויות בנייה ולא מהבית הזכאי להטבות מס. לפיכך, במקרים מסויימים שמאי מקרקעין בפתח תקווה המתמחה במיסוי מקרקעין יעשה שימוש בסעיף 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף מאפשר להעמיס חלק מזכויות הבנייה או את כולן על מרכיב המגורים אשר נהנה מהנחה במס שבח.
בדוגמה הנוכחית, לא נתייחס לסעיף ונסיק כי הייתה עליית מחירים במשק אשר השפיעה על עליית מחירי הדירות.
קיימות כמה הטבות נפוצות במס השבח. בין ההטבות הנפוצות:
- פטור ממס שבח על דירה יחידה מזכה על לתקרת שווי של כ – 4,500,000 ₪.
- הטבה בחישוב מס ליניארי לאדם אשר מחזיק ביותר מדירה אחת.
- הכרה בהוצאות שבוצעו לצורך השבחה המקרקעים כפי שמופיע בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
בדוגמה שלנו, השבח הינו 1,000,000 ₪.
נניח שהבית נרכש לפני 20 שנה ולמוכר יש דירה נוספת. לפיכך, המוכר אינו יכול ליהנות מפטור ממס שבח כפי שציינו בסעיף א’.
המוכר רשאי להשתמש, בהנחה והדירה הינה “מזכה”, בפטור המופיע בסעיף ב’. החישוב מתבצע באופן הבא:
מספר השנים בין שנת 2014 עד ליום המכירה – שנת 2020. סה”כ 6 שנים. חלקי סך שנות החזקה בבית: 20.
6/20 = 30%. שיעור זה כופלים בשיעור המס שבח (25%), ומקבלים מס שבח לתשלום בשיעור של 7.5%, דהיינו 75,000 ₪.
אבל! פניה לשמאי מקרקעין בפתח תקווה אשר בקיא בחוק מיסוי מקרקעין יכולה לחסוך לכם כסף רב. כל הוצאה שביצעתם לצורך השבחת הנכס מנוכה מהמס לתשלום. אם שילמתם היטל השבחה בסך של 65,000 ₪, שיפוצים והשקעות 30,000 ₪, הוצאות על שמאי מקרקעין, עורך דין ועוד, ייתכן שלא תדרשו לשלם אפילו שלק מס שבח.
למאמר הקודם והמקיף “מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה”.
במשרדנו פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד, אינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
